주택임대차보호법은 임차인의 거주 안정성을 위해 제정한 법으로 이중에서도 계약갱신청구권과 묵시적갱신은 중요한 의미를 가집니다 오늘은 이 둘 내용의 차이점및 의미에 대해서 체크해 보도록 하겠습니다
1. 계약 갱신청구권이란?
전월세 임차인은 일정한 요건을 충족할 경우 기존 임대차 계약을 연장할 수 있는 권리를 가집니다 이를 계약 갱신청구권이라 하며 이는 임차인이 직접 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 법적 권한을 의미합니다
계약 갱신청구권의 핵심 내용은 다음과 같습니다
·행사 가능 횟수: 임대차 기간 중 단 1회만 사용 가능
·연장 기간: 최대 2년까지 연장 가능
·행사 기한: 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능
·임대료 증액 한도: 갱신청구권 행사 시 임대료는 5% 이내에서만 증액 가능
임차인이 위 기한 내에 계약 갱신을 요청하면 특별한 사유가 없는 한 임대인은 이를 거부할 수 없습니다
2. 계약 갱신청구권 행사 방법
2.1 갱신청구권 행사 절차
1.기한 준수: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요청야 합니다
2.통지 방법: 반드시 서면(내용증명 문자 이메일 등)으로 통보하는 것이 바람직합니다
3.임대인의 대응: 9가지 거절 사유가 없는 경우 임대인은 갱신을 거부할 수 없습니다
4.계약 갱신 시 보증금 및 월세 조정: 증액은 최대 5% 이내로 제한됩니다
2.2 계약 갱신청구권 거부 가능 사유
임대인은 아래 9가지 사유 중 하나라도 해당할 경우, 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다
1.차임 연체: 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 경우
2.부정한 임차: 거짓이나 부정한 방법으로 계약한 경우
3.보상 제공: 임대인이 갱신 거절에 따른 보상을 제공한 경우
4.무단 전대: 임차인이 동의 없이 타인에게 임대한 경우
5.고의적 파손: 임차인이 고의적으로 주택을 훼손한 경우
6.주택 멸실: 건물이 파손되거나 멸실된 경우
7.재건축 계획: 계약 당시 철거·재건축 계획이 고지되었고 실제 시행될 경우
8.임대인의 실거주: 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주할 예정인 경우
9.계약 위반: 임차인이 계약 의무를 위반한 경우
3. 묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란 계약 만료 전에 임대인과 임차인이 별도의 통지를 하지 않을 경우 자동으로 기존 계약이 연장되는 것을 의미합니다
3.1 묵시적 갱신의 성립 요건
·계약 만료 1~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 갱신 또는 종료 의사를 밝히지 않은 경우
·임대차 계약이 동일한 조건으로 자동 연장됨
3.2 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권의 차이점
| 구분 | 계약 갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 행사 주체 | 임차인 | 임대인 및 임차인 모두 |
| 행사 기한 | 계약 종료 6개월~2개월 전 | 계약 종료 1~2개월 전까지 별도 통지 없을 경우 자동 연장 |
| 연장 기간 | 최대 2년 | 2년 (임차인은 중도해지 가능) |
| 사용 횟수 | 1회 한정 | 횟수 제한 없음 |
| 임대료 증액 | 5% 이내 | 제한 없음 (새로운 계약으로 재협상 가능) |
| 중도 해지 | 불가 (최근 판례상) | 가능 (3개월 전 통보 필요) |
4. 임대차 재계약 방법
임대차 재계약을 하는 방법은 다음과 같이 세 가지로 나뉩니다
1.계약 갱신청구권 행사: 임차인이 1회 행사하여 2년 연장 가능 임대료 5% 이내 조정
2.묵시적 갱신: 계약 만료 전 별도 통보 없이 기존 계약이 동일한 조건으로 연장
3.재계약: 임대인과 임차인이 협의하여 새로운 계약서를 작성하고 계약 내용 조정 가능
4.1 재계약 시 유의사항
·보증금 증액 시 확정일자 필수: 보증금이 증가할 경우 확정일자를 다시 받아야 합니다
·계약서 작성 여부: 계약서를 새로 작성할 수도 있고 기존 계약서에 변경 사항을 기재하는 것도 가능합니다
·임대료 협의: 갱신청구권과 달리 임대료 증액 제한이 없으므로 신중한 협의가 필요합니다
5. 갱신청구권 행사 후 중도해지 가능 여부
5.1 계약 갱신청구권 행사 후 중도해지
계약 갱신청구권을 사용한 경우 기존에는 묵시적 갱신과 동일하게 3개월 전 통보 후 중도해지가 가능하다고 해석되었습니다. 그러나 최근 법원 판례에서는 계약 갱신청구권을 행사하여 2년으로 계약이 명확히 연장된 경우 중도해지가 불가능하다고 판결하였습니다
5.2 묵시적 갱신의 경우 중도해지 가능
반면, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 중도 해지가 가능하며 3개월 전에 임대인에게 통지하면 계약을 종료할 수 있습니다
6. 전월세 계약 시 알아두면 좋은 꿀팁
1.갱신청구권 행사 기한 엄수: 계약 만료 6개월~2개월 전에 통보하지 않으면 행사 불가능
2.서면 통지 권장: 문자 이메일 내용증명 등으로 증거를 남겨야 분쟁을 예방 가능
3.갱신청구권 사용 후 중도해지 불가: 계약 갱신 후 중도해지가 불가능할 수 있으므로 신중한 결정 필요
4.임대료 증액 협상: 갱신청구권 행사 시 5% 이내 증액 재계약 시 제한 없음
5.계약서 작성 방법: 기존 계약서에 갱신청구권 사용 내용만 추가 가능
6.보증금 조정 시 확정일자 필수: 재계약으로 보증금이 증가하면 확정일자 갱신 필수
계약 갱신청구권과 묵시적 갱신은 임차인의 거주 안정성을 보장하는 중요한 제도입니다 그러나 두 가지 방식의 차이를 명확히 이해하고 상황에 맞게 활용하는 것이 중요합니다 계약 연장 방법을 신중히 결정하여 불필요한 법적 분쟁을 피하는 것이 좋습니다
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