현금청산이란 재개발이나 재건축 사업이 진행되는 과정에서 조합원 또는 관련 이해관계자가 아파트를 분양받는 대신 그에 상응하는 보상금으로 현금을 받는 절차를 말합니다 이는 정비사업의 특성상 다양한 이해관계가 얽히게 되는 상황에서 조정 및 보상 절차로 작동합니다
현금청산은 보통 두 가지 경우에 발생합니다
1.조합원 분양 신청을 하지 않거나 분양 신청을 철회한 경우
2.관리처분계획 단계에서 분양 대상에서 제외된 경우
이를 통해 재개발 또는 재건축 사업이 원활히 진행되도록 보장하며 동시에 개인의 재산권을 보호하는 역할을 수행합니다
1. 재개발 사업의 현금청산
1.1. 재개발 사업 진행 절차와 현금청산
재개발 사업은 도시 및 주거환경 정비법(이하 "도정법")에 따라 아래와 같은 순서로 진행됩니다
1.추진위원회 구성
2.조합설립인가
3.사업시행계획인가
4.분양신청 및 관리처분계획인가
5.시공사 선정 및 공사 진행
현금청산 대상자는 보통 분양 신청과 관련된 단계에서 결정됩니다
분양신청을 하지 않은 경우
분양신청을 했지만 관리처분계획 단계에서 분양 계약을 체결하지 않은 경우
분양신청을 철회하거나 분양 계약을 맺지 않을 경우 해당 조합원은 자동으로 현금청산 대상자로 지정됩니다
1.2. 재개발구역의 현금청산 절차
재개발구역에서 현금청산은 다음과 같은 과정으로 진행됩니다
1.보상협의
사업 시행자는 대상자와 손실보상을 협의하며 이는 협의 기간 내에 이루어져야 합니다
2.수용재결
협의가 이루어지지 않을 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 60일 이내에 지방 또는 중앙 토지수용위원회에서 수용재결을 신청합니다
3.행정소송 및 보상금 지급
수용재결 또는 이의재결 이후 손실보상금이 결정되며 추가적으로 분쟁이 발생할 경우 행정소송을 통해 해결합니다
2. 재건축 사업의 현금청산
2.1. 재건축에서의 현금청산 발생 조건
재건축은 기존 건축물의 안전성 또는 경제성을 이유로 새로운 건축물로 대체하는 사업입니다 현금청산은 다음과 같은 경우 발생합니다
분양신청을 하지 않은 경우
분양신청 기간 내 신청을 철회한 경우
관리처분계획에서 분양 대상에서 제외된 경우
특히, 재건축 조합원 자격은 토지 및 건축물 소유자이면서 동시에 조합설립에 동의한 자에 한해 부여되기 때문에 자격 요건이 까다롭습니다
2.2. 재건축 현금청산 보상 방법
현금청산 보상 협의가 이루어지지 않을 경우 협의 기간 종료 후 60일 이내에 조합은 법적으로 매도청구 절차를 통해 대상자의 자산을 현금으로 보상할 수 있습니다 이는 정당한 시장가격에 기반하여 이루어지며 분쟁 발생 시 추가 협의나 법적 절차를 거칩니다
3. 공공재개발에서의 현금청산
3.1. 공공재개발의 개념과 방식
공공재개발은 공익성과 효율성을 위해 공기업이 주도적으로 참여하거나 민간과 협력하여 진행하는 재개발 사업입니다
1.직접 시행 방식: 공기업이 단독으로 사업을 시행
2.공동 시행 방식: 공기업과 민간 조합이 협력하여 사업을 진행
공공재개발에서 현금청산은 특히 2021년 2월 4일 이후의 부동산 거래에 영향을 받습니다
3.2. 공공재개발의 현금청산 대상
2021년 2월 4일 이후 빌라 또는 토지를 매수한 자
이들은 2.4 주택공급 대책에 따라 현금청산 대상자로 지정됩니다
2021년 2월 4일 이전 계약을 체결한 경우
해당 계약이 공식적으로 인정되면 현금청산 대상에서 제외됩니다
4. 현금청산 보상 시점
현금청산 대상자는 보통 관리처분계획인가가 고시된 다음날부터 90일 이내에 사업시행자와 보상 협의를 진행해야 합니다 이는 법적으로 명시된 기한이며 이 기간 내 보상 협의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 법적 절차로 이어질 수 있습니다
5. 주요 예외 상황
현금청산 대상자에서 제외될 수 있는 예외 상황도 존재합니다
상속 결혼 이혼 등의 불가피한 상황
이 경우 조합원 자격이 인정되며 분양 신청이 가능합니다
재개발 및 재건축에서의 현금청산은 대상자의 재산권 보호와 사업의 원활한 진행을 위한 필수 절차입니다 각 사업의 유형 및 조건에 따라 현금청산 요건과 절차가 달라지므로 자신의 상황을 정확히 파악하고 적합한 조치를 취하는 것이 중요합니다 이를 통해 조합원과 이해관계자는 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 최소화하고 합리적인 보상을 받을 수 있습니다
재개발 재건축 차이 땅 파내면 재개발사업 집만 허물면 재건축사업
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