양도소득세(이하 양도세)는 부동산을 포함한 자산을 매매하여 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다 부동산의 경우 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용되며 일정 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
1주택자의 경우 일정 조건을 충족하면 양도세가 비과세되므로 본인이 해당 요건을 충족하는지 미리 확인하는 것이 중요합니다
1주택자 양도세 비과세 기준
1주택자가 소유한 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다
(1) 1세대 1주택 보유
1세대란? 본인과 배우자 직계존비속(부모 자녀 등)이 포함된 가족 단위를 의미합니다 따라서 세대원 중 한 명이라도 추가 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다
1주택 보유 조건: 주택을 한 채만 소유하고 있어야 하며 만약 일시적으로 2주택을 보유하게 되었다면 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기간 내 기존 주택을 처분해야 합니다
(2) 보유 기간 요건
•주택을 취득한 날부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다
•단 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 실거주 2년 요건이 추가됩니다
(3) 실거주 요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실거주해야 합니다 단순히 소유만 하고 있는 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다
(4) 양도 가격 기준
•주택의 양도가격이 12억 원 이하일 경우 비과세가 적용됩니다
•12억 원 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다 예를 들어 양도가격이 14억 원이라면 12억 원까지는 비과세되며 초과 2억 원에 대해서만 양도세가 부과됩니다
(5) 토지 포함 주택의 경우
토지가 포함된 단독주택의 경우에도 일정 기준을 충족해야 비과세가 적용됩니다
•수도권 도시지역: 주택 면적의 3배 이내
•수도권 외 도시지역: 5배 이내
•도시지역 밖: 10배 이내
양도세 비과세가 적용되는 기타 사례
다음과 같은 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
•일시적 2주택자의 비과세 요건
새로운 주택을 취득한 후 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
조정대상지역에서는 기존 주택을 2년 이내 양도해야 합니다
•상속주택 보유 시
상속을 통해 2주택이 된 경우 일정 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있습니다
•이혼, 별거 등으로 인한 1주택 유지
이혼 후 배우자와 주택을 나눠가질 경우 1주택자로 인정받을 수 있는 경우가 있습니다
•조합원 입주권 및 분양권 보유 시
조합원 입주권과 1주택을 동시에 보유한 경우 3년 이내 조합원 입주권을 양도하면 1주택으로 간주되어 비과세가 가능합니다
양도소득세 신고 방법 및 기한
(1) 신고 방법
양도소득세는 주택을 양도한 후 매도자가 직접 신고해야 합니다
•홈택스를 이용한 전자 신고
•관할 세무서를 방문하여 신고
양도세가 비과세 대상이라 하더라도 반드시 신고해야 하며 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다
(2) 신고 기한 및 납부 기한
양도세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다
예를 들어
2024년 9월 27일에 주택을 양도했다면 신고 및 납부 기한은 2024년 11월 30일까지입니다
(3) 미신고 시 가산세
양도소득세 신고를 기한 내에 하지 않을 경우 다음과 같은 가산세가 부과될 수 있습니다
•무신고 가산세: 20%
•납부 지연 가산세: 1일 0.022%
양도세 절세 방법
1주택자의 경우에도 양도세 절세를 위해 다음 사항을 고려해야 합니다
•양도 시기 조정
조정대상지역 여부에 따라 양도 시기를 조정하여 실거주 요건을 충족할 수 있도록 합니다
•증여를 활용한 절세
배우자 또는 직계존비속에게 미리 증여하여 절세 효과를 볼 수 있습니다
•주택임대사업자 등록 고려
일정 기간 이상 임대사업자로 등록하면 일부 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다
1주택자의 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 보유 기간 실거주 요건 양도가격 등의 조건을 충족해야 합니다 또한 양도세가 비과세 대상이라도 반드시 신고해야 하며 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다 부동산 매도를 계획하고 있다면 전문가와 상담을 통해 비과세 요건을 충분히 검토한 후 진행하는 것이 바람직합니다
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