주거용 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류되며 업무와 주거 두 가지 용도로 사용할 수 있는 특징을 가지고 있습니다 사용자가 전입신고를 하고 실제 거주 목적으로 사용할 경우 주거용으로 인정됩니다
이 경우 주택으로 간주되는 시점은 다음 해 재산세 과세 기준일인 6월 1일부터입니다 단 주거용으로 인정받으려면 내부에 화장실 욕실 부엌 등 기본적인 주거 시설이 구비되어야 합니다
주거용 오피스텔의 취득세
오피스텔은 공부상 주택이 아니므로 취득세율은 일률적으로 4%가 적용됩니다 다주택자가 취득하더라도 주택수와 관계없이 4%의 취득세만 부담합니다 또한 투기과열지구 여부와 무관하게 최종적으로 지방교육세(0.4%)와 농어촌특별세(0.2%)를 포함해 총 4.6%의 세율이 적용됩니다
주거용 오피스텔의 재산세
주거용으로 사용되는 오피스텔은 주택분 재산세가 부과됩니다 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액 비율(60%)을 곱하여 산출됩니다 세율은 다음과 같이 구간별로 적용됩니다
6,000만 원 이하: 0.1%
6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하: 6만 원 + 초과분의 0.15%
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하: 19.5만 원 + 초과분의 0.25%
3억 원 초과: 57만 원 + 초과분의 0.4%
주택수 제외 여부
주거용 오피스텔의 주택수 포함 여부는 다음과 같은 기준에 따라 결정됩니다
2020년 8월 12일 이후 취득: 주거용으로 사용(전입신고 등)하면 주택수에 포함됩니다
시가표준액 1억 원 이하: 주거용으로 사용하더라도 주택수에서 제외됩니다
오피스텔 분양권: 주택수에 포함되지 않습니다
따라서 사용자가 업무용으로 등록하거나 기준 시가가 1억 원 이하인 경우에는 주택수 제외 혜택을 받을 수 있습니다
주거용 오피스텔의 양도소득세
주거용 오피스텔로 사용되고 주택분 재산세가 부과되는 경우, 양도소득세는 일반 주택과 동일한 세율이 적용됩니다
1세대 1주택: 2년 이상 보유 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
2주택 이상 보유 시: 양도차익에 따라 4%~45%의 세율이 적용됩니다
담보대출 한도
주거용 오피스텔 담보대출은 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 제한을 받습니다
DSR 규제: 40% 기준 적용
담보인정비율(LTV): 과거 80~90% 수준에서 현재는 40~50%로 축소
기존 대출 상황에 따라 실제 대출 한도는 달라질 수 있습니다
참고: 중개수수료율
일반적으로 오피스텔 매매 시 부동산 중개수수료율은 0.9%입니다
전용면적 85㎡ 이하로서 부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우
매매: 0.5%
임대차: 0.4%
주거용 오피스텔은 사용 용도와 기준에 따라 주택으로 간주될 수도 있고, 세금과 대출 규제 측면에서 다양한 혜택이나 제한을 받을 수 있습니다. 매수 또는 매도 시 각종 세제와 금융 규제를 충분히 검토하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 이번 글이 주거용 오피스텔과 관련된 이해를 돕는 데 도움이 되기를 바랍니다.
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