부동산 시장에서 오피스텔은 주택과 비슷한 성격을 지니면서도 여러 세제 혜택과 규제 차이로 인해 투자자들과 실수요자들에게 큰 관심을 받아왔습니다 하지만 세법과 부동산 관련 법령이 변화함에 따라 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부는 중요한 고려 요소가 되고 있습니다
특히 주거용 소형 오피스텔의 경우 주택으로 인정되는지 여부가 종합부동산세(종부세) 양도소득세(양도세) 취득세 등에 큰 영향을 미칠 수 있습니다 이에 따라 오피스텔이 주택 수에 포함되는 경우와 제외되는 경우를 알아보겠습니다
오피스텔의 개념과 주택 수 포함 여부의 변화
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 업무와 주거 기능을 동시에 수행할 수 있는 공간을 의미합니다 원래 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주택 수에서 제외되었지만 주거용으로 활용되는 사례가 많아짐에 따라 정부는 이를 규제하고자 법 개정을 진행하였습니다
특히 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔의 경우 주거용으로 사용될 시 주택 수에 포함되도록 변경되었습니다 이 개정으로 인해 오피스텔을 매수할 때 단순한 업무시설이 아닌 실제 사용 용도에 따라 주택으로 간주될 수 있으므로 유의해야 합니다
오피스텔이 주택 수에 포함되는 경우
① 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔
2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이 주거용으로 사용될 경우 주택 수에 포함됩니다
•매수 당시 업무용으로 등록하였더라도 임차인이 전입신고를 하고 주거 목적으로 사용하면 주택으로 간주됩니다.
•주택 수에 포함되면 종합부동산세(종부세) 및 양도소득세에서 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.
② 실질적인 주거시설로 활용되는 경우
오피스텔이 건축법상 업무시설로 분류되더라도 실제 주거용으로 활용되면 주택으로 간주됩니다
•전입신고 및 확정일자가 설정된 경우 주거 목적이 인정됩니다
•수도 전기 가스 등의 사용 내역이 주택과 유사한 형태로 확인될 경우에도 주거용으로 간주될 수 있습니다
③ 소형 오피스텔이라도 주거용도로 사용되는 경우
오피스텔의 규모가 작더라도 주거 목적으로 사용되면 주택 수에 포함됩니다
•종부세 및 양도세 부과 기준에서 주택으로 취급될 수 있음
•취득세 역시 주택 기준으로 적용될 가능성이 높음
오피스텔이 주택 수에서 제외되는 경우
① 2020년 8월 12일 이전 취득한 오피스텔
2020년 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 오피스텔은 주거용으로 사용되더라도 주택 수에 포함되지 않습니다
•계약일 기준으로 판단되며 등기일과는 무관합니다
•이에 해당하는 오피스텔은 다주택자로 분류되지 않으므로 세제 혜택을 받을 수 있습니다
② 업무용으로 사용되는 경우
오피스텔이 업무용으로 사용될 경우 주택 수에서 제외됩니다
•임대인이 임대사업자로 등록해야 하며 임차인이 개인사업자로 등록해야 함
•임대 계약 시 세금계산서 발급 및 부가가치세 신고가 필요함
•이 경우 오피스텔은 상가와 유사하게 취급되며 주택 수에서 제외됨
③ 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔
시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다
•주택가격이 낮은 경우 정부가 주거 목적보다는 업무 시설로 간주하는 경향이 있음
•따라서 1억 원 이하의 소형 오피스텔은 실거주 목적이라도 다주택 규제에서 제외될 가능성이 높음
④ 상속받은 오피스텔 (5년 이내)
오피스텔을 상속받은 경우 상속 개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다
•상속인의 의사와 관계없이 일정 기간 동안 주택 수에서 제외하여 부담을 완화하는 정책
•5년이 지난 후에는 사용 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 결정됨
오피스텔의 주택 수 포함 여부가 중요한 이유
오피스텔이 주택으로 간주되는지 여부는 다음과 같은 부동산 세금 및 규제에 영향을 줍니다
① 아파트 청약 시 주택 수 포함 여부
•오피스텔은 청약 시 주택으로 간주되지 않음 → 무주택자로 청약 가능
•따라서 오피스텔을 소유하고 있어도 아파트 1순위 청약 자격 유지 가능
② 종합부동산세(종부세) 및 양도소득세(양도세) 적용 여부
•주택 수에 포함되면 다주택자 중과세율 적용 가능
•1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없음
③ 취득세 부과 기준 차이
•업무용으로 신고하면 업무용 취득세율 적용 (일반 상가와 동일)
•주거용으로 사용하면 주택 취득세율 적용 (다주택자의 경우 중과 가능)
오피스텔 매수 시 유의할 점
오피스텔은 사용 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 결정되므로 이를 고려하여 신중하게 매매 여부를 결정해야 합니다
주택 수에서 제외되려면?
•업무용으로 활용해야 함 (사업자등록 세금계산서 발급 필요)
•2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔
•시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔
•상속받은 후 5년 이내
주택 수에 포함될 가능성이 높다면?
•전입신고 후 실거주하는 경우
•임차인이 주거 목적으로 사용하고 확정일자 등록
•2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔
오피스텔은 업무용과 주거용이 혼재된 특수한 부동산 유형이므로 매매 전 반드시 세금 및 법적 영향을 꼼꼼히 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다
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