묵시적 갱신은 임대차계약 종료 시점에 임대인과 임차인이 계약 갱신 거절이나 조건 변경을 명시적으로 통보하지 않을 경우 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다 이는 흔히 자동 연장이라고도 불리며 주택임대차보호법에 따라 이루어집니다
적용 조건
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 거절 통보를 하지 않을 경우 발생
주요 특징
전 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되며 별도의 새로운 계약서를 작성하지 않아도 효력이 발생합니다
1. 묵시적 갱신 기간
묵시적 갱신의 계약 기간은 기본적으로 2년입니다 하지만 이는 임대인과 임차인 사이에 약간의 차이가 있습니다
임대인의 경우
묵시적 갱신된 계약은 법적으로 2년 동안 유지됩니다 임대인은 중도 해지를 통보할 수 없으므로 기간 동안 계약을 이행해야 합니다
임차인의 경우
묵시적 갱신 후에도 계약 기간 중 언제든지 중도 해지 통보를 할 수 있습니다 단 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다
2. 묵시적 갱신 해지 통보
1) 임차인의 해지 통보
임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 해지 통보를 할 수 있습니다
효력 발생: 해지 통보 후 3개월 후에 효력 발생
예를 들어 1월 1일에 해지 통보를 했다면 4월 1일부터 효력이 생기며 이사 준비를 할 수 있습니다
2) 임대인의 해지 통보
임대인은 묵시적 갱신 상태에서는 해지 통보를 할 수 없습니다 임대인이 계약을 종료하거나 조건을 변경하려면 갱신 전 6개월~2개월 전 사이에 이를 명시적으로 통보해야 합니다
3. 묵시적 갱신 시 계약서 작성 필요 여부
묵시적 갱신은 새로운 계약서를 작성하지 않아도 효력이 발생합니다 하지만 일부 상황에서는 계약서를 작성하는 것이 유리할 수 있습니다
1) 계약서 작성이 필요한 경우
임차인의 요구
전세 대출 연장을 위해 계약서가 필요할 수 있습니다
임대인의 요구
임차인이 중도 해지를 하지 못하도록 새로운 계약서를 작성하고 계약 기간을 명시할 수 있습니다
2) 계약서 작성 시 주의사항
보증금 증액 시: 새로운 계약서를 작성할 경우 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다 이때 증액된 보증금은 기존 보증금과는 별도로 보호되며 경매 등에서 우선순위가 달라질 수 있습니다
4. 묵시적 갱신과 확정일자
기존 조건 유지 시
별도로 계약서를 작성하지 않는다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다
조건 변경 시
보증금 증액 등으로 새로운 계약서를 작성했다면, 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
5. 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점
1) 공통점
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권이 발생합니다
임차인은 갱신 후에도 중도 해지 통보가 가능합니다
2) 차이점
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 행사 주체 | 임차인만 행사 가능 | 양 당사자가 별도 통보하지 않을 경우 자동 발생 |
| 횟수 제한 | 1회에 한정 | 제한 없음 |
| 조건 변경 여부 | 보증금 및 차임 증액 가능 | 동일 조건 유지 |
| 효력 | 임차인의 청구에 의해 갱신 | 자동 연장으로 효력 발생 |
6. 알아두어야 할 점
1) 묵시적 갱신의 유리함
임차인에게 유리: 중도 해지가 가능하며 조건 변경 없이 기존 조건을 유지합니다
2) 임대인의 주의사항
묵시적 갱신은 임대인에게 불리할 수 있으므로 갱신 시 새로운 계약서를 작성하여 계약 기간과 조건을 명확히 해야 합니다
3) 묵시적 갱신 제한 사례
임차인의 과실
임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우
고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
이와 같은 사항을 잘 숙지하여 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권을 활용하면 더욱 유리한 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.
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