일시적 1가구 2주택 비과세란 1주택을 보유한 세대가 새로운 주택을 취득한 후 일정 기간 내에 종전 주택을 처분하는 경우 1세대 1주택으로 인정받아 양도소득세(이하 양도세) 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다
관련 법규로는 소득세법 시행령 제155조 1항이 있으며 기본적으로 1주택자가 기존 주택을 취득한 후 1년이 지나야 새로운 주택을 취득할 수 있으며 이후 3년 이내에 기존 주택을 매각해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 다만 조정대상지역 내에서 주택을 취득한 경우에는 실거주 요건이 추가될 수 있습니다
1.1 비과세 기준 요약
기존 주택을 취득한 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매각 (2023년 1월 12일 이후 기준 기존 2년에서 3년으로 연장)
조정대상지역 내 주택의 경우 실거주 2년 요건 충족 필요
양도세 비과세 기준: 실거래가 12억 원 이하
일시적 1가구 2주택의 세금(취득세, 종부세, 양도세)
1.취득세
취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금으로 기존 1주택자가 추가 주택을 취득할 경우 다음과 같은 세율이 적용됩니다
| 취득가액 | 취득세율 | |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | |
| 6억 초과~9억 이하 | 1~2% | |
| 9억 초과 | 3% |
예를 들어 8억 9천만 원의 주택을 취득할 경우 2.93%의 취득세율이 적용되며 6억 1천만 원의 주택을 취득할 경우 1.07%의 취득세율이 적용됩니다
과거에는 2주택자가 8%의 중과세율을 적용받았지만 현재 일시적 1가구 2주택자의 경우 중과 없이 일반 취득세율이 적용됩니다
2. 종합부동산세(종부세)
1주택자가 일시적으로 2주택을 보유한 경우 종부세 부담이 완화될 수 있습니다 종부세는 1주택자는 12억 원까지 기본 공제를 받을 수 있으며 일정 조건을 충족할 경우 추가 감면 혜택도 가능합니다
종부세 감면 요건
기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분
고령자 공제 및 장기보유공제 최대 80% 적용 가능
3. 양도소득세(양도세)
양도세는 부동산 매매 시 발생한 이익에 부과되는 세금입니다 일시적 1가구 2주택자의 경우 일정 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
양도세 비과세 조건
1.기존 주택을 2년 이상 보유해야 함
2.기존 주택 취득 당시 조정대상지역이었을 경우 실거주 2년 요건 충족 필요
3.기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
4.신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도
5.양도하는 주택의 실거래가가 12억 원 이하여야 함
즉 1세대 1주택자로 인정받기 위해서는 보유 기간과 실거주 요건을 충족해야 하며 12억 원 이하의 주택 매각 시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다
분양권과 일시적 1가구 2주택
과거에는 분양권이 주택 수에 포함되지 않았으나 현재는 주택으로 간주됩니다
2020년 8월 12일 이전: 분양권은 주택 수에 포함되지 않음
2020년 8월 13일 이후: 취득세 계산 시 분양권이 주택 수에 포함됨
2021년 1월 1일 이후: 취득세 및 양도세 계산 시 분양권이 주택 수에 포함됨
다만 종전 주택을 취득한 후 1년 이상 경과 후 분양권을 매수한 경우 일시적 1가구 2주택자로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
일시적 1가구 2주택 비과세 적용 예시
예시 1: 일반적인 일시적 1가구 2주택
2019년 6월: A 아파트 취득 (조정대상지역 아님, 6억 원)
2022년 8월: B 아파트 신규 취득 (조정대상지역, 10억 원)
2025년 7월: A 아파트 매각 (실거래가 8억 원)
1년 이상 보유 후 신규 주택 취득 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매각 기존 주택 양도 시 실거래가 12억 원 이하 양도세 비과세 가능
예시 2: 조정대상지역에서의 실거주 요건 적용
2018년 10월: A 주택 취득 (조정대상지역, 7억 원)
2021년 12월: B 주택 취득 (조정대상지역, 12억 원)
2024년 11월: A 주택 매각 (8억 원)
A 주택 2년 이상 실거주 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매각 기존 주택 양도 시 실거래가 12억 원 이하 양도세 비과세 가능
일시적 1가구 2주택자의 경우 일정 조건을 충족하면 취득세 종부세 양도세에서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 취득세는 기존 1주택자의 경우 중과 없이 일반 세율 적용 종부세는 3년 이내 기존 주택 매각 시 1주택자로 인정 양도세 비과세를 위해서는 기존 주택을 1년 이상 보유 후 신규 주택을 취득하고, 3년 이내 기존 주택을 매각해야 하며, 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건이 추가됨 위 조건을 충족하여 합리적인 세금 절감을 할 수 있도록 주택 매매 시 신중한 계획이 필요합니다
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