주거용 업무용 오피스텔 비교 주택수 포함여부 전입신고 양도소득세 취득세 차이 임대차 및 전세 대출시 유의사항

villamall 4월 18, 2025

오피스텔은 주거용과 업무용으로 나눌 수 있으며 사용하는 용도에 따라 주택수 포함 여부와 세금 대출 가능성 등 여러 조건이 달라집니다 아래에서는 오피스텔의 주거 및 업무용 구분 주택 수 포함 여부 양도소득세 적용 그리고 임대차와 대출 시 유의사항을 설명하겠습니다

오피스텔의 주택수 포함 여부

오피스텔은 용도에 따라 주택 수에 포함되거나 포함되지 않습니다 주거용으로 사용할 경우에는 주택 수에 포함되지만 업무용으로 사용할 경우 주택 수에 포함되지 않습니다 이로 인해 주거용 오피스텔은 다주택자 산정 기준이 될 수 있으며 취득세 양도소득세 종합부동산세 등의 세금에서 차이가 발생합니다

주거용 오피스텔: 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함되므로 다른 주택을 보유한 상태에서 추가로 오피스텔을 주거용으로 취득할 경우 다주택자로 간주됩니다

업무용 오피스텔: 업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 기준에서 제외됩니다 부동산 투자 목적으로 업무용 오피스텔을 선택하면 세금 측면에서 유리할 수 있습니다

주거용과 업무용 오피스텔 구분 기준

오피스텔의 주거 및 업무용 구분은 건축물대장의 용도 전입신고 여부 내부 구조 그리고 실제 사용 목적에 따라 달라집니다

전입신고: 오피스텔에 전입신고를 하면 주거용으로 간주됩니다 전입신고가 없다면 업무용으로 취급되며 세금과 대출 조건이 달라집니다

내부 구조: 화장실 주방 방이 각각 분리되어 있는 구조라면 주거용으로 사용할 수 있습니다 다만 이 경우에도 전입신고 여부가 주거용 인정의 중요한 요소입니다

전입신고 날짜의 중요성: 주거용으로 인정되는 날짜는 전입신고일과 무관하게 해당 연도 6월 1일 이후부터 주거용으로 인정됩니다 예를 들어 2024년 8월에 전입신고를 했다면 2025년 6월 1일 이후부터 주택 수에 포함됩니다

오피스텔의 양도소득세 및 종합부동산세

주거용과 업무용 오피스텔은 양도소득세와 종합부동산세 적용 방식이 다릅니다

(1) 주거용 오피스텔 양도소득세

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되므로 다주택자의 양도소득세 중과 대상이 됩니다 1주택자가 추가로 주거용 오피스텔을 취득하면 2주택자가 되어 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다 이 경우 양도 차익이 작은 오피스텔이나 다른 주택을 먼저 매도하고 남은 1주택을 매도하는 방식으로 비과세 혜택을 활용할 수 있습니다

(2) 업무용 오피스텔 양도소득세

업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 일반 양도소득세율이 적용되며 중과세 대상에서 제외됩니다 또한 업무용으로 취득할 경우 오피스텔 건물분에 대한 부가가치세 환급 혜택을 받을 수 있습니다

(3) 종합부동산세

주거용 오피스텔은 종합부동산세 대상에 포함됩니다 다만 6월 1일 기준으로 주거용으로 사용 중일 경우에만 적용됩니다 업무용 오피스텔은 종합부동산세 대상에서 제외됩니다

오피스텔 취득세

오피스텔을 업무용으로 취득할 경우 4.6%의 취득세가 부과됩니다 주거용 오피스텔은 일반적인 주택에 적용되는 취득세가 부과되며 다주택자일 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다

주거용 오피스텔 취득세 중과 시가 표준이 1억 원 이하인 주거용 오피스텔은 다주택자의 취득세 중과 대상에서 제외되므로 다주택자가 이러한 오피스텔을 추가로 취득할 경우 취득세 중과를 피할 수 있습니다

오피스텔 전세자금 대출 가능성

오피스텔은 건축물대장에 업무용 또는 근린생활시설로 표기되어 있어 전세자금 대출을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다 구조 요건: 화장실 주방 방이 각각 구분되어 있어야 하며 이를 충족할 경우 임대차 계약서에 주거용으로 명시해 전세자금 대출을 받을 수 있습니다 위반건축물 등제 여부: 위반건축물로 등재된 오피스텔은 전세자금 대출이 어려울 수 있으므로 이 부분을 확인하는 것이 중요합니다