월세 보증금을 안전하게 보호하고 돌려받기 위해서는 주택임대차보호법을 이해하고 실천하는 것이 중요합니다 임차인은 월세 계약 시 보증금을 안전하게 보호하기 위해 기본적인 법적 절차를 따르고 필요시 신중한 판단을 통해 임대 계약 조건을 설정할 필요가 있습니다
다음은 월세 보증금 돌려받기를 위한 법적 방안과 임대차보호법을 바탕으로 임차인이 실질적으로 할 수 있는 중요한 조치에 대해 설명합니다
1. 전입신고와 확정일자
전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호해주는 핵심적인 절차입니다 임대차보호법에 따라 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금 보호를 받을 수 있으며 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에서도 일정한 법적 우선순위에 따라 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다 현재 주택 임대차 신고법에 따라 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 주민센터에 임대차 계약 신고를 해야 합니다 이 신고는 전입신고와 확정일자의 효력을 동일하게 가지므로 별도의 전입신고 및 확정일자 신청을 하지 않아도 임차인의 권리가 보호됩니다
위 금액을 넘어서지 않는다든가 혹은 기본적으로 월세방 구해서 이사가신다면 일단은 무조건 오전에 동사무소 가서 전입신고 하고 확정일자를 받어두어야 합니다 임차인 대항력은 익일 0시부터 발생하며 이후 후순위권리자에 우선해서 대항력이 발생되나 대부분 부동산은 은행 근저당이 1순위 이다 보니 임차인 대항력이 없게 됩니다 추후 문제가 생겨 경매가 진행되면 배당에 참여해야 하는데 이때에는 확정일자가 우선변제권이 되어 순위별로 배당에 참여해서 내보증금 받어가게 됩니다
월세 세입자의 보증금은 보통 최우선변제권에서 소액임차인 보증금액에 대부분 포함되다 보니 만약 빌라나 아파트 같은 다세대주택의 경우에는 최우선변제로 내 월세 보증금을 지키는 케이스가 대부분입니다 원룸이나 다가구주택의 경우에는 배당표를 짜봐야 하지만 1명이 아니다 보니 임차인들중에서도 제일 먼저 전입신고한 사람들먼저 배당받게 됩니다 그래서 다가구주택 이나 원룸 다가구 같은 경우 특히 전세 같은 경우에는 꼭 전문가 도움을 통해서 선택해야 하며 웬만해서는 전세로 다가구 가는건 비추합니다 월세 부분도 대부분 소액임차인 최우선변제에 포함되나 이사가기전 전입세대열람 통해서 임차인이 몇명이고 개략적인 보증금액 얼마인지는 체크해보고 결정해야 합니다
2. 보증금 설정 시 안전한 기준
보증금 반환의 어려움을 최소화하기 위해서는 월세와 보증금의 비율을 조정하는 것이 좋습니다 특히 보증금이 월세 금액의 24개월치 이하로 설정되면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 쉬워지는 경향이 있습니다 이는 보증금 반환의 어려움을 줄이고 법적 절차가 필요할 때도 복잡성을 낮출 수 있는 방법입니다 보증금이 클 경우 임대인은 새로운 임차인으로부터 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 것이 일반적입니다 하지만 새로운 임차인이 들어오지 않는 상황이 발생할 수 있으므로 보증금이 너무 크다면 반환에 지연이 생길 가능성을 염두에 두어야 합니다
3. 월세보증금 소액임차인 최우선변제금
주택임대차보호법은 경매나 공매가 진행될 경우 임차인의 보증금을 우선적으로 보호하는 장치를 제공합니다 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금의 일부는 최우선변제금으로 보호받을 수 있습니다 서울의 경우 최우선변제금으로 5천5백만 원까지 돌려받을 수 있습니다 예를 들어 보증금이 1억 6천5백만 원인 임차인이 있을 때 최우선변제금으로 5천5백만 원까지는 우선적으로 반환 받을 수 있습니다 보증금이 클수록 전액을 돌려받는 것이 어려울 수 있어 적절한 보증금 설정이 중요합니다
4. 임대차 계약 시 권리관계 확인
임대차 계약 체결 전 등기부등본을 통해 해당 주택에 설정된 근저당 가압류 압류 등의 권리를 반드시 확인해야 합니다 특히 가압류나 가처분이 있는 주택은 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 이러한 권리가 없는 깨끗한 상태의 주택을 선택하는 것이 바람직합니다 임대인이 자금난을 겪어 주택을 압류당할 가능성이 있다면 임차인은 월세를 올리고 보증금을 낮추는 방식을 고려하는 것이 안전할 수 있습니다
5. 전세 계약 시 주의사항
다가구 원룸이나 다세대 주택의 경우 전세 계약을 체결할 때 각 세대의 임차인 보증금 총액이 해당 주택의 매매가 대비 70% 이하인지 확인해야 합니다 매매가 대비 보증금 비율이 70% 이상일 경우 경매가 진행될 때 보증금을 전액 돌려받기 어려울 수 있습니다 따라서 전체 임차인의 보증금 합산액이 적절한 비율인지 확인하는 것이 중요합니다
다세대 주택 빌라 같은 경우에는 소유자가 1명이고 임차인도 1가구 이다 보니 만약 문제가 생기면 은행 근저당이 1순위 받기전에 소액임차인 최우선변제권 통해서 월세 보증금액이 대부분이 포함되어서 제일 먼저 배당받게 됩니다 다가구 주택이나 원룸등은 소유자는 1명이고 각 호실별로 임차인들이 많다 보니 이런쪽 월세 들어 갈때에는 다양하게 권리분석 체크하시고 들어가야 내 월세보증금 잘챙길수 있습니다
6. 부동산 시장 상황을 고려한 계약 방식
최근 부동산 시장의 변동성에 따라 전세나 반전세 계약을 체결하는 것도 권장됩니다 반전세 계약은 보증금과 월세를 적절히 조정하는 방식으로 보증금을 다소 낮추고 월세 부담을 나누는 형태입니다 보증금을 전액 회수할 가능성이 높아지고 시장 상황에 따라 전세 가격이 하락해도 임차인이 손해를 최소화할 수 있습니다
7. 경매를 통한 사례와 추천 보증금액
경매 경험에 의하면 월세 보증금을 안정적으로 보호하기 위해서는 월세 2년 치 정도의 보증금이 적당합니다 월세 계약에서는 보증금이 상대적으로 적기 때문에 전세 계약과 달리 권리관계를 자세히 따지지 않아도 되지만 집주인이 즉각 반환할 수 없는 금액으로 보증금을 설정하지 않는 것이 중요합니다
전세보증금의 경우에는 매매가 대비 60% 정도로 보증금을 설정하고 등기부 등본을 통해 권리관계를 확인하는 것이 가장 안전합니다 이렇게 하면 매매가 대비 적정 비율로 보증금을 설정하고 경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 회수할 가능성을 높일 수 있습니다
월세 보증금 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 필수적이며 임대차 계약 전 권리관계를 꼼꼼히 확인하고 보증금을 안전하게 설정하는 것이 중요합니다 보증금의 비율을 낮추고 월세로 일부 조정하는 방식이나 반전세 계약을 통해 변동하는 시장 상황에 맞추어 손실을 최소화하는 것도 좋은 전략입니다
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