전월세 계약서를 작성할 때 계약서 양식과 특약 사항은 전세금 및 보증금을 보호하고 임대인과 임차인 모두의 권리를 명확히 하기 위해 중요합니다 아래에 전세와 월세 계약서에 포함할 수 있는 특약 사항과 주의사항을 체크해 보도록 하겠습니다
전세 계약서 양식 및 주의사항
전세계약서에는 정해진 양식이 없으며 보통 한국공인중개사협회에서 제공하는 임대차 계약 양식을 사용합니다 공인중개사를 통한 계약뿐만 아니라 직거래 시에도 사용 가능하며 계약서 작성 시 임차 주택이 계약서에 기재된 주소와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다 계약서의 명확한 작성이 중요하며 이를 통해 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다
1.1 전세 계약서 특약사항
전세 계약서에는 임대인과 임차인의 입장에 따라 각각 다음과 같은 특약사항을 추가할 수 있습니다
임대인 입장에서의 특약
•원상 회복 의무: 임차인이 퇴실 시 주택 상태를 입주 시와 동일하게 회복해야 한다는 내용을 명시할 수 있습니다
•반려동물 관련 사항: 반려동물로 인해 발생할 수 있는 손해에 대한 배상을 명시하여 추가적인 손해가 발생하지 않도록 합니다
•청소비: 임차인이 퇴실 시 청소 비용을 지불해야 한다는 특약을 넣어 깨끗한 주거 환경을 유지할 수 있도록 할 수 있습니다
•관리비 및 공과금: 관리비나 공과금 중 어떤 항목이 포함되는지 명확히 기재하여 추후 발생할 수 있는 비용 문제를 방지합니다
임차인 입장에서의 특약
•전세금 보호: 선순위 담보권 설정 말소 국세 등 세금 문제 등 전세금 보호를 위해 필요한 사항을 특약으로 명시할 수 있습니다
•매도시고지의무: 임대인이 임차 기간 중 주택을 매도할 경우 임차인에게 고지할 의무가 있다는 내용을 포함해 임차인의 불안 요소를 줄입니다
•시설 점검 및 수리: 입주 전 점검이 필요한 시설이나 수리를 요구하는 특약을 포함할 수 있습니다 예를 들어 도배 바닥 욕실 상태 점검 및 수리가 필요할 시 이를 미리 진행하도록 요청할 수 있습니다
1.2 전세 계약 시 주의사항
전세 계약 시에는 아래와 같은 주의사항을 고려해야 합니다
•소유권 확인: 임대인이 진정한 주택 소유자인지 반드시 확인해야 합니다 공인중개사를 통한 계약 시 중개사가 확인해 주지만 직거래의 경우 등기사항 증명서나 건축물대장을 통해 소유자를 직접 확인해야 합니다
•위임장 확인: 임대인 대신 대리인이 계약에 나올 경우 위임장과 인감증명서가 첨부된 정당한 대리인인지 확인해야 합니다
•계약금 입금 계좌 확인: 계약금 및 잔금은 반드시 임대인의 명의로 된 계좌로 이체해야 합니다 예를 들어 부동산 소유자가 남편이라면 계약자는 남편이어야 하며 계좌 또한 남편 명의의 통장이어야 합니다
•선순위 근저당 및 저당권 확인: 전세계약을 체결하기 전 해당 부동산의 선순위 근저당이나 저당권 유무를 확인하여 향후 경매 등으로 전세금 보호에 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다
월세 계약서 특약 및 주의사항
월세계약서에서도 임대인과 임차인의 입장에 따라 특약 사항을 설정할 수 있습니다 월세 계약은 매달 일정한 금액을 지급하는 구조이므로 임대료 관리비 공과금 등 금액에 관한 부분이 명확히 설정되어야 합니다
2.1 월세 계약서 특약사항
월세 계약서 특약사항에는 다음과 같은 내용들을 포함할 수 있습니다
임대인 입장에서의 특약
•시설물 및 옵션 파손 복구: 임차인이 실수로 건물이나 옵션(가구 가전 등)을 파손할 경우 이를 원상 회복해야 한다는 내용을 추가할 수 있습니다
•청소 상태 유지: 입주 전에 청소를 한 상태에서 임대하는 경우 퇴실 시 임차인이 입주 청소를 하고 나가야 한다는 조건을 설정할 수 있습니다
•관리비 항목 명시: 관리비에 포함되는 항목을 명확히 명시하여 임차인과의 분쟁을 방지할 수 있습니다
임차인 입장에서의 특약
•노후 시설 교체: 노후화된 시설에 대해 도배 바닥 욕실 등의 수리를 입주 전에 완료해 달라는 특약을 추가할 수 있습니다
•비용 분담 기준: 임차 기간 동안 발생할 수 있는 전구 샤워기 헤드 번호 키 건전지 교체 비용은 임차인이 부담하도록 명시할 수 있습니다
2.2 월세 계약 시 주의사항
월세 계약 시 다음과 같은 사항들을 유념하여 계약을 체결하는 것이 중요합니다
•월세 납부 기한 및 연체료 명시: 월세 납부 기한을 명확히 하고 연체 시 적용되는 이율을 정해두어야 합니다 특약으로 연체 이율을 명시하지 않을 경우 법정이율(5%)이 적용되며 별도의 특약을 통해 이율을 설정할 수도 있습니다
•관리비 항목 구분: 관리비가 월세에 포함되는 경우와 별도 청구되는 경우를 구분하고 이에 대한 세부 항목을 명확히 기재하여 예기치 않은 추가 비용 발생을 방지할 수 있습니다
•소유자 확인: 전세 계약과 마찬가지로 소유자가 임대인과 동일한지 확인이 필요합니다 직거래 시에는 신분증과 부동산 등기부등본을 통해 소유자를 확인해야 합니다
전세 및 월세 계약 체결 전 유의할 사항 및 꿀팁
계약 전후에도 다음과 같은 사항들을 유의하는 것이 좋습니다
3.1 전세금 비율 확인
전세금을 설정할 때는 매매가 대비 전세금 비율을 고려해야 합니다 과거 부동산 활황기에는 전세금 비율이 매매가 대비 80~90%에 이르기도 했으나 최근에는 70%대로 감소했습니다 법원의 경매 낙찰가율이 약 67%이므로 전세 계약 시 전세금이 매매가의 60% 이하로 설정되는 것이 안전합니다
3.2 인근 매물 가격 확인
다세대주택이나 빌라의 경우 매매가 대비 전세금 비율이 높은 경우가 많아 전세 계약 만료 후 이사를 가지 못하는 사례가 발생할 수 있습니다 계약 전 인근 빌라 매매가나 전세가를 국토교통부 실거래가를 통해 확인해 매매가 대비 60~70% 수준에서 계약을 체결하는 것이 바람직합니다
3.3 불가피한 계약 해지 시 대응
임차인이 부득이한 사유로 계약 해지를 원할 경우 새로운 임차인을 구하는 방법이 일반적입니다 만약 새로운 임차인을 구하지 못할 경우 임대인과 협의하여 공실 기간 동안의 비용 배상을 통해 계약을 마무리할 수도 있습니다
위 내용들을 참고하여 전월세 계약 시 필요한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 필요에 따라 맞춤 특약을 추가하여 임대인과 임차인 모두가 보호받을 수 있는 계약을 체결하시기 바랍니다
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