최우선변제금이란 주택임대차보호법 시행령에 따라 일정 금액 이하의 임대차보증금에 대해 임차인이 전입신고와 점유 요건을 충족한 경우 경매나 공매 절차에서 선순위 담보권자보다 우선적으로 일정 금액을 배당받을 수 있는 금액을 말합니다 이는 소액임차인을 보호하기 위한 제도로 부동산이 위치한 지역에 따라 해당 금액이 다르게 설정됩니다
소액임차인 및 최우선변제금액 범위
소액임차인의 범위
소액임차인은 일정 보증금 이하의 임차인을 의미하며, 해당 기준은 지역별로 상이합니다. 임차 보증금이 아래 기준 이내일 경우 소액임차인에 해당됩니다
서울특별시: 1억 6,500만 원 이하
수도권 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4,500만 원 이하
광역시(부산, 대구 등) 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8,500만 원 이하
그 외 지역: 7,500만 원 이하
최우선변제금액의 범위
최우선변제금액은 경매에서 임차인이 우선적으로 배당받을 수 있는 금액을 말하며 지역별로 다음과 같이 설정되어 있습니다
서울특별시: 최대 5,500만 원
수도권 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시: 최대 4,800만 원
광역시 및 일부 도시(안산시, 광주시 등): 최대 2,800만 원
그 외 지역: 최대 2,500만 원
최우선변제금액을 받기 위한 조건
최우선변제금액을 배당받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다
1.전입신고: 해당 주택에 주민등록을 이전해야 합니다
2.점유: 실제 해당 주택에서 거주하고 있어야 합니다
3.확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다
4.배당요구: 경매절차에서 배당요구를 적시에 신청해야 합니다
위 조건을 충족하면 해당 임차인은 경매 절차에서 소액임차인으로 인정되어 최우선변제금액을 우선적으로 배당받을 수 있습니다
월세 거주 시 최우선변제 기준
월세로 거주하는 경우에도 최우선변제금을 받을 수 있습니다 이 경우 보증금과 월세를 합산하여 소액임차인의 보증금 범위에 포함되는지 판단합니다 상가의 경우 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산하여 기준을 계산하지만 주택은 월세라도 동일한 기준으로 적용됩니다
예를 들어 월세 50만 원에 보증금 3,000만 원으로 서울에 거주할 경우 보증금 3,000만 원은 소액임차인 범위에 포함되므로 최우선변제금을 받을 수 있습니다
주의사항 및 추가 정보
대항력의 설정
소액임차인의 대항력은 경매개시결정 등기 전에 전입신고와 점유가 이루어진 경우 인정됩니다 경매 절차 중에도 대항력을 유지하기 위해 전입과 점유 상태를 지속적으로 유지해야 합니다
배당제한
소액임차인의 수가 많을 경우 최우선변제금액을 전부 배당받지 못할 가능성도 있습니다 이는 경매 절차에서 배당 가능한 금액이 제한적일 경우 임차인 간 배분이 이루어지기 때문입니다
순위배당
소액임차인으로 인정되어도 보증금 전액을 받지 못하는 경우가 있습니다 최우선변제금액을 초과하는 나머지 금액은 일반 배당 순위에 따라 배당됩니다
최우선변제권 활용 팁
1.임대차계약 시 사전확인: 계약 전에 해당 주택이 소액임차인 최우선변제금액 보호 범위 내에 있는지 확인하십시오
2.확정일자 등록: 계약 직후 확정일자를 받아야 경매 시 대항력을 주장할 수 있습니다
3.배당요구 신청: 경매 개시 후 배당요구 기한 내에 신청을 해야 우선 변제를 받을 수 있습니다
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