전세 계약 갱신청구권 조건 이해 주요 사항 특약 계약서 중도해지 중개수수료 복비 관련

전세계약 갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정에 따라 도입된 권리입니다 이는 임차인이 임대인에게 기존 임대차 조건을 유지한 채로 임대차 기간을 한 차례 연장할 수 있는 권리를 제공합니다 오늘은 갱신청구권의 주요 개념과 관련 사항들을 구체적으로 살펴보겠습니다

전세계약 갱신청구권이란?

갱신청구권은 임대차 기간 만료 시 임차인이 기존 임대 조건을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다 이는 임차인의 안정적인 주거 환경을 보호하기 위한 목적으로 도입된 것으로 법률적으로는 주택임대차보호법 제6조의3에 명시되어 있습니다

1.행사 조건

행사 기간:임차인은 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 갱신 의사를 표시해야 합니다

예) 계약 만료일이 2024년 4월 30일이라면 임차인은 2023년 10월 31일부터 2024년 2월 29일 사이에 갱신 의사를 임대인에게 전달해야 합니다

2.사용 횟수 제한:갱신청구권은 임대차 계약당 1회만 행사할 수 있습니다 이를 통해 추가로 2년간 임대 기간을 보장받을 수 있습니다

갱신청구권 행사 시 계약 갱신 조건

동일 조건 갱신 원칙

갱신청구권을 통해 계약을 연장하면 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다

•단, 임대료(보증금 및 월세)는 5% 이내에서 인상될 수 있으며 이는 당사자 간 협의에 따라 결정됩니다

•감액의 경우 별도 제한이 없으므로 현 상황에 맞춰 조율이 가능합니다

갱신 계약서 작성 여부

1.계약서 작성 필요 여부:동일 조건으로 갱신될 경우 별도의 계약서를 작성하지 않아도 법적인 효력을 가집니다 그러나 보증금 월세 관리비 등 계약 조건에 변화가 있을 경우 이를 반영한 새로운 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다

2.작성 시 주의점:보증금 감액이나 임대료 인상이 있을 경우 구체적인 변경 내용을 명확히 기재합니다특약사항에 갱신된 계약의 효력을 명시하면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다

갱신청구권 거부 사유

임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 임대인은 다음과 같은 합당한 사유가 있을 경우 이를 거부할 수 있습니다 이는 주택임대차보호법 제6조의3에서 명확히 규정하고 있습니다

거부 사유

1.임차인의 의무 위반

•차임을 2회 이상 연체한 경우

•임대인을 기만하거나 허위로 계약을 체결한 경우

•임대인의 동의 없이 제3자에게 전대(재임대)한 경우

•고의 또는 중대한 과실로 임대주택을 훼손한 경우

2.임대인의 사유

•임대인이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우

•임대차 목적물이 멸실되거나 재건축 대수리가 필요해 더 이상 임대가 불가능한 경우

중도 해지 및 복비 부담 여부

임차인의 중도 해지 권리

임차인은 갱신된 계약 기간 중에도 사정에 따라 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 다만, 효력이 발생하기까지 일정 기간이 필요합니다

해지 효력 발생:

•해지 의사를 임대인에게 통보한 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다

•예) 2024년 1월 1일에 해지 통보 시 계약 종료 효력은 2024년 4월 1일에 발생

중개수수료(복비) 부담 여부

•임차인이 중도 해지하더라도 갱신청구권 행사에 따라 기존 계약을 연장한 경우라면 중개수수료를 지불할 의무는 없습니다

•중개업소를 통한 별도의 새로운 계약이 체결되지 않았다면 복비 부담은 발생하지 않습니다

갱신청구권 특약 및 추가 고려사항

갱신청구권 관련 특약

갱신 시 기존 조건에 변화가 있다면, 계약서에 특약을 추가해 변경 내용을 명확히 기재해야 합니다

예시

•보증금을 기존 2억 원에서 1억 9천만 원으로 감액하며 감액된 보증금으로 2024년 4월 30일까지 갱신한다

•월 임대료를 기존 100만 원에서 105만 원으로 조정한다

갱신청구권 행사 방법

갱신 의사는 구두 문자 이메일 등 다양한 방식으로 전달할 수 있으나 법적 분쟁을 방지하기 위해 내용증명 우편을 활용하는 것이 가장 안전합니다

특수 상황: 4년 이상 거주 시 갱신청구권

전세 계약이 이미 4년 이상 지속된 경우에도 갱신청구권을 행사한 적이 없다면 1회에 한해 청구권을 사용할 수 있습니다 이는 최초 임대차 기간이 얼마나 길었는지와 무관하며 임차인은 2개월 전까지 의사를 표시하면 권리를 행사할 수 있습니다

갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 중요한 제도입니다 그러나 이 제도를 제대로 활용하기 위해서는 행사 시기 방법 임대인의 거부 사유 등 법적 요건을 잘 이해해야 합니다 또한 갱신 시 변경되는 계약 조건을 명확히 기록하고 중도 해지 시 발생할 수 있는 문제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다 이 외에도 계약 갱신 관련 문의나 구체적인 상황에 따른 조언이 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다