공동주택 아파트 오피스텔 빌라등 장기수선충당금 시설 유지 보수 비용 전세 월세 매매 이사시 반환 절차

장기수선 충당금은 공동주택(아파트 오피스텔 등)의 주요 시설을 유지 보수하기 위한 비용을 미리 적립하는 금액입니다 아파트 단지나 오피스텔 등은 시간이 지나면서 엘리베이터 배관 외벽 페인트 난방 시설 등 다양한 시설이 노후화됩니다

이러한 시설의 유지보수에는 상당한 비용이 소요되므로 미리 일정 금액을 적립하여 대규모 수선이 필요할 때 활용할 수 있도록 하는 것이 장기수선 충당금의 취지입니다 장기수선 충당금은 아파트의 사용승인일로부터 1년이 지난 후부터 적립이 시작되며 공동주택관리법에 의해 관리되고 있습니다

장기수선 충당금 납부 의무자

장기수선 충당금은 원칙적으로 주택 소유자가 납부해야 합니다 이는 공동주택관리법에서 규정하고 있는 사항으로 해당 건물의 소유권을 가진 사람이 장기적인 유지보수에 대한 책임을 가지기 때문입니다

1. 신축 아파트의 경우

신축 아파트는 사용승인 후 1년이 지난 후부터 장기수선 충당금을 적립하게 됩니다 입주 여부와 관계없이 분양이 완료된 경우라면 해당 소유자가 부담해야 합니다 만약 분양이 완료되지 않은 경우 즉 사업주체(건설사 등)가 소유하고 있는 경우에는 사업주체가 장기수선 충당금을 부담해야 합니다

2. 기존 아파트의 경우

기존 아파트에서는 소유자가 장기수선 충당금을 부담하며 세입자가 월세나 전세로 거주하는 경우 편의상 세입자가 관리비와 함께 납부하는 경우가 많습니다 하지만 이는 임차인이 대신 납부하는 것일 뿐 법적으로는 임대인이 부담해야 하는 금액입니다

장기수선 충당금의 계산 방법

장기수선 충당금은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다

장기수선계획 기간 중의 수선비 총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간) × 세대당 공급면적 = 월간 세대별 장기수선 충당금

보통 장기수선 충당금은 40년을 기준으로 적립되며 10년 단위로 총 금액을 분할하여 20% - 30% - 30% - 20% 비율로 적립하는 방식이 일반적입니다

장기수선 충당금 반환 여부

장기수선 충당금의 반환 여부는 임차인의 거주 형태(월세, 전세) 및 소유권 변경(매매)에 따라 달라집니다

1. 월세 임차인의 경우

월세 세입자가 장기수선 충당금을 관리비와 함께 납부한 경우 임대인은 해당 금액을 반환해야 합니다 공동주택관리법 시행령 제31조 8항에 따르면 공동주택의 소유자는 장기수선 충당금을 사용자가 대신 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 한다고 명시되어 있습니다

즉,임차인은 이사할 때 관리사무소에 확인서를 요청하여 그동안 납부한 총액을 확인한 후 해당 금액을 임대인에게 청구할 수 있습니다 이사 당일은 바쁠 수 있으므로 미리 관리사무소에 요청하여 확인서를 받아 두는 것이 좋습니다

단 임대차 계약서에서 장기수선 충당금은 세입자가 부담한다는 특약이 있는 경우에는 반환받을 수 없습니다

2. 전세 임차인의 경우

전세 세입자의 경우에도 월세와 마찬가지로 장기수선 충당금을 납부했다면 이사 시 해당 금액을 반환받을 수 있습니다

특히 전세 기간 중 임대인이 바뀌는 경우(집이 매매됨, 새로운 임대인(매수인)에게 장기수선 충당금 반환을 요구해야 합니다 이사 당시의 소유자가 반환해야 하며 소유권 이전이 이루어진 경우에는 새로운 소유자에게 청구할 수 있습니다

3. 매매가 이루어진 경우

임차인이 있는 상태에서 아파트가 매매될 경우 장기수선 충당금 반환 책임은 다음과 같이 정리할 수 있습니다

•매도자는 매도일까지의 장기수선 충당금을 임차인에게 반환해야 합니다

•매수자는 소유권 이전 후 임차인이 납부한 장기수선 충당금을 반환해야 합니다

단, 매도자와 매수자가 협의를 통해 매수자가 전체 금액을 부담하는 경우도 있으며 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다

또한 장기수선 충당금을 임차인이 부담하는 대신 월 임대료를 낮추는 계약을 하는 경우도 있습니다 이 경우에는 임차인이 장기수선 충당금을 반환받지 못합니다

오피스텔의 경우

오피스텔도 장기수선 충당금이 포함될 수 있습니다 하지만 모든 오피스텔이 해당 금액을 적립하는 것은 아니므로 계약 시 관리비 항목을 확인해야 합니다 오피스텔에서 장기수선 충당금을 납부했다면 아파트와 동일하게 반환받을 수 있습니다

장기수선 충당금 반환 절차

•관리사무소에 확인서 요청
이사 전 관리사무소에서 장기수선 충당금 납부 내역 확인서를 발급받습니다

•임대인(또는 매도자, 매수자)에게 요청
확인서를 토대로 장기수선 충당금 반환 요청을 합니다
계약서에 별도 특약이 없을 경우 반환이 원칙입니다

•임대인이 반환하지 않는 경우
내용증명 발송 후 반환을 요청할 수 있습니다
반환을 거부할 경우 법적 대응(소액심판청구 등)을 고려할 수 있습니다

장기수선 충당금은 공동주택의 주요 시설을 유지·보수하기 위해 마련된 기금으로 기본적으로 소유자가 부담해야 합니다 그러나 편의상 세입자가 관리비와 함께 납부하는 경우가 많으며 법적으로는 이를 반환받을 권리가 있습니다

•월세 세입자: 납부한 금액을 임대인에게 청구 가능

•전세 세입자: 이사할 때 납부한 금액을 반환받아야 함

•매매 시: 매도자와 매수자가 반환 책임을 조정 가능

•오피스텔: 관리비 항목 확인 후 반환 요청 가능

이사 전 관리사무소에서 장기수선 충당금 납부 내역을 확인하고 반환 절차를 미리 준비하는 것이 중요합니다