전세계약은 일반적으로 계약기간이 정해져 있으며 대부분 2년을 기준으로 합니다 하지만 계약기간이 종료되기 전에 예상치 못한 상황이나 개인 사정으로 인해 이사를 가야 하는 경우가 생기곤 합니다 이럴 경우 가장 큰 걱정거리는 보증금을 제때 안전하게 돌려받을 수 있을까라는 점입니다
오늘은 전세계약 만기 전 이사를 해야 하는 상황에서 보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다 또한 보증보험 활용법 임대인과의 협의 방법 필요한 서류와 절차까지 알아보도록 하겠습니다
1. 전세 계약 중도해지 가능한가요?
원칙적으로 불가능하지만 합의하면 가능
전세계약은 민법상 계약으로 임대인과 임차인이 서로 동의한 계약기간 동안 임대차 관계를 유지하는 것이 원칙입니다 따라서 임대차 기간 중에는 임의로 계약을 해지할 수 없습니다
하지만 현실에서는 직장 발령 가족 문제 결혼 유학 경제적 사정 등 다양한 이유로 중도에 이사를 가야 하는 일이 발생합니다 이럴 경우 임대인의 동의를 얻어 중도해지 합의서를 작성하면 계약을 해지할 수 있습니다
2. 전세계약 중도해지 절차
(1) 임대인에게 이사 사정 통보
가장 먼저 해야 할 일은 임대인에게 중도해지를 원한다고 알리는 것입니다 이 때 통보는 전화보다는 문자나 메신저 이메일처럼 증빙이 남는 방식으로 하는 것이 중요합니다
예시 문자
안녕하세요, 임대인님 ○○동 ○○아파트 ○○호에 거주 중인 ○○○입니다 부득이한 개인 사정으로 인해 전세계약 기간이 끝나기 전 이사를 하게 되어 연락드립니다 새로운 임차인을 구해 이사 시기 조율 및 중도해지 합의를 원하오니 협조 부탁드립니다 감사합니다
(2) 새로운 임차인 구하기
임대인이 가장 우려하는 점은 공백기(공실)가 생기는 것입니다. 그래서 현재 임차인이 직접 새로운 임차인을 구해주는 경우 대부분의 임대인은 중도해지에 협조적인 태도를 보입니다
새로운 임차인 구하는 방법
•다방 직방 피터팬의 좋은방 구하기 등 직거래 앱 활용
•동네 공인중개사무소에 의뢰
•부동산 커뮤니티 카페에 글 올리기
•아파트 단지 내 입주민 커뮤니티 활용
이 과정에서 임대인과 사전에 조건(보증금 월세 등)을 정확히 확인하고 새로운 임차인과 일치하도록 조율하는 것이 중요합니다
(3) 중도해지 합의서 작성
임대인과 구두로 합의했다 해도 반드시 문서로 중도해지 합의서를 작성해야 합니다. 이 문서는 보증보험 청구 시 필수 제출서류이기도 합니다
중도해지 합의서 주요 항목
•계약 해지일
•잔여 보증금 반환일
•임대인과 임차인 인적사항
•서명 및 도장 (임대인은 인감 날인 필요)
•인감증명서 첨부
3. 보증금 돌려받는 3가지 방법
(1) 임대인이 직접 반환
가장 이상적인 시나리오는 임대인이 계약 해지와 동시에 보증금을 직접 돌려주는 경우입니다 이 경우에는 보증보험도 필요하지 않고 절차도 간단합니다
하지만 임대인의 자금 사정이 좋지 않거나 새로운 임차인이 입주하기 전까지 보증금을 줄 수 없는 경우가 많아 대안이 필요합니다
(2) 새로운 임차인이 기존 보증금 인수
이 방법은 전세 시장에서 가장 흔히 사용됩니다 기존 임차인이 새로운 임차인을 구하고 새로운 임차인이 임대인에게 기존 보증금과 동일한 금액을 입금하는 방식입니다 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 돌려주고 새로운 임차인과 새 계약을 체결합니다
주의할 점:
•새로운 임차인이 확정일자를 제대로 받도록 안내
•기존 임차인은 전출 신고 전 반드시 전세금 입금 확인
•계약 체결 후 바로 이사 나가지 말고 며칠 유예기간 둠
(3) 전세보증보험 활용
새로운 임차인을 구하지 못하거나 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금 반환보증(전세보증보험)을 활용할 수 있습니다
4. 전세보증보험 청구 방법
전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사) SGI서울보증 HF한국주택금융공사 등에서 제공합니다 만기 전에도 다음 요건을 충족하면 보증이행을 청구할 수 있습니다
보증이행 청구 요건
•임대인과의 중도해지 합의서 보유
•해지일 기준 1개월 이내에도 보증금 미반환 상태
•임차인의 주거지 퇴거 완료
5. 보증이행 청구에 필요한 서류
다음 서류는 HUG 기준이지만, 다른 보증사도 유사합니다
1.보증이행청구서
2.임대차계약서 사본
3.주민등록등본(주소변동 포함)
4.임대차계약 중도해지 합의서 (임대인 인감 포함)
5.임대인 인감증명서 2부
6.임차권등기 완료된 등기부등본 (또는 등기 전이라도 신청 가능)
7.명도확인서(이사 완료 증빙)
8.통장사본
9.신분증 사본(앞/뒤)
6. 실무 꿀팁 보증보험 빠르게 처리하는 법
•임대인과의 합의서를 최대한 빠르게 준비하세요 이 문서 유무가 보증보험 청구의 핵심입니다
•이사하기 전 보증보험 가입 여부를 먼저 확인하세요 이미 가입한 상태라면 더 빠른 대응이 가능합니다
•이사일 기준 최소 2~3개월 전에 임대인에게 통보하고 새로운 임차인을 병행해서 찾으세요
•임차권등기 명령은 더 이상 선행 조건이 아니지만 보증사에 따라 제출을 요구할 수 있으므로 상황에 따라 준비하세요
7. 알아두면 좋은 점
•중도해지를 하더라도 합의금은 법적으로 요구할 수 없으나 임대인이 이를 조건으로 제시하는 경우가 있습니다
•임차인의 귀책사유로 이사하는 경우 계약서 위약 조항이 있을 수 있으므로 사전에 계약서 조항을 확인하세요
•전세보증보험 가입은 계약 체결 후 빠르게 진행할수록 유리합니다 분쟁 발생 전에 보험에 가입해두면 추후 절차가 매우 간소화됩니다
전세계약 기간 중이라 하더라도 임대인과의 원만한 협의를 통해 중도해지가 가능하며 새로운 임차인을 구하거나 보증보험을 통해 보증금을 회수하는 다양한 방법이 존재합니다 가장 중요한 것은 임대인과의 소통과 문서화된 기록 유지 그리고 사전 준비입니다 이사를 앞두고 불안한 마음이 드는 것은 당연하지만 위와 같은 절차를 차근차근 밟는다면 큰 문제 없이 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다
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