조합원 아파트 입주권과 분양권의 개념 조합원 입주권은 재건축 또는 재개발 사업을 통해 기존 주택을 철거한 뒤 새로 지어질 아파트에 우선 입주할 수 있는 권리를 말합니다 이 권리는 기존 토지나 건물 소유자들이 재개발 사업에 참여하면서 얻게 되며 해당 사업이 관리처분계획인가를 받으면 비로소 입주권이라는 형태로 전환됩니다
조합원 입주권은 단순히 권리로 끝나는 것이 아니라 매매가 가능하며 이는 부동산 거래 시장에서 중요한 거래 대상으로 자리 잡고 있습니다
분양권의 정의
분양권은 청약 당첨 또는 계약을 통해 신축 아파트를 배정받을 수 있는 권리를 의미합니다 입주권과 달리 기존 건물 소유와 관계없이 누구나 청약을 통해 분양권을 받을 수 있지만 경쟁이 치열하고 당첨 확률이 낮다는 한계가 있습니다
입주권과 분양권의 주요 차이점
| 항목 | 조합원 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 소유 조건 | 기존 토지 또는 건물 소유자에게 부여 | 청약 당첨 또는 계약으로 획득 |
| 소유 과정 | 재개발/재건축 조합 사업을 통해 취득 | 신규 분양 아파트 청약 당첨 후 취득 |
| 전매 제한 | 대체로 제한 없음 | 지역에 따라 일정 기간 전매 제한 있음 |
| 시간 소요 | 새 아파트 완공까지 상당한 기간 소요 | 보통 2~3년 내 입주 가능 |
| 혜택 | 로열층 배정 우선권, 발코니 확장 옵션 가능 | 기본 아파트 분양 기준 |
| 주택 수 포함 | 포함되지 않는 경우도 있음 | 주택 수에 포함됨 |
조합원 입주권 및 분양권 매매 계약서 작성 방법
조합원 입주권 및 분양권을 매매하려면 관련 법규와 계약 조건을 꼼꼼히 확인한 후 계약서를 작성해야 합니다 일반적인 부동산 계약서와는 다른 내용을 포함해야 하며 작성 시 주의해야 할 사항이 많습니다
조합원 입주권 매매 계약서 작성
조합원 입주권 매매 계약서는 크게 세 가지 주요 항목으로 구성됩니다
(1) 물건의 표시
신축 아파트 정보: 향후 건설될 아파트의 주소 단지명 면적(계약면적 공급면적 전용면적) 등을 기재합니다
지분 정보: 기존 소유한 토지 또는 건물의 지분 면적을 구체적으로 명시해야 합니다
(2) 종전주택 및 토지 정보
소재지: 철거된 기존 주택이나 토지의 주소를 기재합니다
권리가액: 기존 주택 및 토지의 감정평가 금액과 조합에서 산출한 권리가액을 명확히 기입합니다
(3) 거래 조건 및 추가 비용
분양 대금: 새로 지어질 아파트의 분양가를 기재합니다
추가 분담금: 예상되는 추가 분담금을 기입합니다
프리미엄: 입주권 프리미엄 금액(권리가액과 거래 금액의 차액)을 명시합니다
분양권 매매 계약서 작성
분양권 거래 시에도 별도의 계약서 작성이 필요하며 다음 사항을 포함합니다
분양권 세부 정보: 아파트의 동·호수 계약면적 공급면적 분양가 등
거래 금액: 기존 계약금 및 중도금 납부 내역과 추가로 거래되는 금액
권리·의무 승계: 기존 계약자의 중도금 대출 옵션 비용 등을 승계하는 내용을 포함합니다
실거래 신고: 거래 완료 후 반드시 국토교통부에 실거래 신고를 해야 합니다
추가 분담금과 관련된 주요 내용
추가 분담금의 개념
추가 분담금은 재건축 또는 재개발 과정에서 아파트의 최종 분양가가 조합원 권리가액(감정평가액 × 비례율)을 초과할 경우 발생합니다
추가 분담금 계산 예시
기존 주택 감정평가액: 5억 원
비례율: 120%
권리가액 = 5억 원 × 120% = 6억 원
아파트 분양가: 7억 원
추가 분담금 = 7억 원 - 6억 원 = 1억 원
건축비 상승 및 추가 비용
재건축 기간 동안 자재비 상승 공사 중단 등의 이유로 추가 분담금이 더 부과될 수 있습니다 예를 들어 둔촌주공 아파트의 경우 공사 중단 후 세대당 약 2억 원의 추가 비용이 발생한 사례가 있습니다
조합원 입주권 및 분양권 매매 시 주의사항
입주권 매매 시
세금 문제: 조합원 입주권은 부동산으로 간주되므로 취득세가 발생하며 이는 거래 금액에 따라 달라질 수 있습니다
권리 변동 확인: 입주권 소유자가 분담금을 제대로 납부했는지 확인해야 합니다
분양권 매매 시
전매 제한 여부: 분양권은 지역에 따라 전매 제한이 적용되며 이는 거래 가능 시점에 영향을 미칩니다
명의 변경: 매수자는 분양 계약자의 명의를 자신의 이름으로 변경해야 하며 이는 분양사무소를 통해 진행됩니다
입주권과 분양권 매매의 장단점
입주권의 장점과 단점
장점
로열층 우선 배정 가능
발코니 확장 옵션 혜택
초기 분담금이 상대적으로 낮은 경우가 많음
단점
아파트 완공까지 오랜 시간이 소요됨
추가 분담금 발생 가능
분양권의 장점과 단점
장점
입주까지의 시간이 짧음
비교적 안정적인 권리 구조
단점
전매 제한 및 실거주 의무 규정
주택 수에 포함되어 세금 부담 증가
이처럼 조합원 입주권 및 분양권 매매에는 각각의 장점과 위험 요소가 존재합니다 개인의 재정 상황 시간적 여유 투자 목적 등을 충분히 고려한 후 신중하게 결정하는 것이 중요합니다
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