양도소득세(이하 양도세) 비과세란 개인이 소유한 자산(주로 부동산)을 매도할 때 발생하는 소득에 대해 세금을 면제받는 것을 의미합니다 한국의 세법에서는 일정 조건을 충족한 1세대 1주택자에 대해 양도세를 비과세 혜택으로 제공합니다
하지만 이를 받으려면 반드시 조건을 충족해야 하며 특히 조정대상지역과 비조정대상지역 여부 보유 기간 실거주 여부 등이 중요한 기준이 됩니다
양도세 비과세와 실거주 2년 요건
1주택자의 경우 주택을 양도할 때 다음 조건에 따라 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
1.조정대상지역
취득 당시 조정대상지역이었던 경우 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 실거주해야 양도세 비과세 요건을 충족합니다 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 실거주 요건 없이 2년 보유만으로도 비과세를 받을 수 있습니다
2.비조정대상지역
취득 시점부터 조정대상지역 지정과 상관없이 2년 이상 보유만 하면 비과세가 적용됩니다
조정대상지역 해제 사례
주택 취득 당시 조정대상지역이었다가 매도 시점에 조정대상지역에서 해제되더라도 취득 시점 기준으로 조건을 따지므로 2년 실거주 요건은 여전히 유효합니다
양도세 비과세 실거주 예외사항
다음의 경우에는 실거주 요건 없이도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
1.비조정대상지역 주택을 취득한 경우
취득 시 비조정대상지역이었던 주택은 실거주 의무 없이 2년 보유만으로 비과세를 받을 수 있습니다
2.조정대상지역 지정 이전에 계약을 체결한 경우
조정대상지역 지정 전에 매매 계약을 맺고 계약금을 지급했다면 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 실거주 요건 없이 비과세가 가능합니다
3.분양권을 배우자에게 증여한 경우
조정대상지역 지정 전에 분양권을 배우자에게 증여했을 경우에도 실거주 요건이 면제됩니다
1세대 1주택자의 기본 비과세 요건
양도세 비과세를 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다
1.1세대 1주택 요건
1세대가 단 하나의 주택만 소유해야 합니다
2.2년 이상 보유
취득 후 2년 이상 보유해야 합니다
3.고가주택 제외
과세 표준이 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 혜택에서 제외됩니다
12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 차익에 따라 세금이 부과됩니다
4.미등기 자산 제외
등기되지 않은 부동산 거래는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다
2주택자의 비과세 특례 요건
2주택자라도 일정한 경우에는 비과세 특례를 받을 수 있습니다
1. 일시적 1세대 2주택
첫 주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤에 두 번째 주택을 취득해야 합니다 첫 주택을 2년 이상 보유하고, 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 매도해야 합니다 단 조정대상지역 내 주택의 경우 2년 실거주 요건도 충족해야 합니다
2. 상속으로 인한 2주택
상속받은 주택과 기존 주택을 각각 1채씩 보유한 경우 기존 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있습니다 다만 피상속인이 2주택을 보유했다면 상속주택 중 선순위 주택만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
3. 동거봉양으로 합가한 경우
직계존비속과 함께 합가하여 발생한 2주택 상태에서도 일정 요건 충족 시 비과세가 가능합니다
주택과 조합원입주권
주택과 조합원 입주권을 함께 보유한 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건은 다음과 같습니다
1.기존 주택 취득일로부터 1년 경과 후 조합원입주권을 취득해야 합니다
2.조합원입주권 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다
3.재개발 재건축 주택 완공 후 세대원 전원이 새로 완공된 주택으로 이사한 뒤 1년 이상 거주해야 합니다
주택과 분양권을 함께 보유한 경우
분양권 소유자도 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
1.기존 주택을 취득한 뒤 1년 이상 경과 후 분양권을 취득해야 합니다
2.분양권 주택 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다
3.완공된 주택으로 이사한 후 1년 이상 거주해야 합니다
주의사항
1.실거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 결정되므로 매도 시점에 조정대상지역에서 해제되었더라도 실거주 요건을 충족해야 합니다
2.비과세 혜택을 받기 위해서는 정확한 요건을 사전에 확인하고 철저히 대비하는 것이 중요합니다
위 내용을 토대로 양도세 비과세를 철저히 준비한다면 불필요한 세금을 줄이고 더 효율적인 자산관리가 가능할 것입니다
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