상가 권리금은 상가를 임차하는 사람이 영업의 기반이 되는 여러 자산과 노하우를 양도받기 위해 지급하는 금전적 대가입니다 이러한 권리금은 영업 중인 상가에서 흔히 발생하며 그 가치는 기존 임차인의 영업 실적 시설 고객 기반 상권의 위치 등 여러 요인에 따라 결정됩니다
권리금은 주로 임차인 간에 이루어지지만 간혹 임대인이 권리금을 요구하거나 직접 거래에 개입하는 사례도 있습니다 상가 권리금은 상업적 계약에서 중요한 부분을 차지하며 거래 시 주의 깊은 검토와 협상이 요구됩니다
권리금의 유형
권리금은 아래와 같이 크게 세 가지로 구분됩니다
1.시설 권리금
기존 상가의 인테리어 주방 설비 집기류 등 유형 자산의 가치를 포함합니다
신규 임차인이 기존 시설을 그대로 활용할 수 있는 경우 이에 대한 대가로 지불됩니다
2.바닥 권리금
상가의 입지, 유동인구 주변 상권의 활성화 정도 등 무형 자산에 기반한 가치입니다
공실 상태의 상가에서도 위치와 상권의 우수성에 따라 바닥 권리금이 발생할 수 있습니다
3.영업 권리금
기존 임차인이 구축한 고객 명단 거래처 정보 운영 노하우 등의 무형 자산을 포괄합니다.
통상적으로 연간 영업 순수익을 기준으로 산정됩니다
상가 권리금 계약서 작성법
권리금 계약서는 상가 임대차 계약과 결합되어 작성됩니다 기존 임차인이 자신의 영업권과 시설 노하우 등을 신규 임차인에게 양도하기 위한 주요 문서로 정확하고 구체적으로 작성되어야 합니다
3.1 계약서 작성 시 포함되어야 할 주요 내용
1.부동산 정보
상가의 정확한 주소 및 위치 정보
현재 영업 중인 상호명 및 업종
관련 인허가 번호 기재
2.양도 범위 및 권리금 금액
양도 대상: 시설 비품 영업권 등 구체적인 내역
권리금 금액 및 지급 방식
계약금과 잔금 지급 기한 명시
3.임대차 계약 정보
임대차 계약의 조건 및 만료일
임대인의 협조 의무 확인
신규 임차인과 임대인 간 계약 체결 조건
4.기타 사항
계약 당사자(양도인, 양수인) 및 공인중개사의 인적 사항
특약사항: 계약 해제 시 권리금 반환 조건 영업 불가 사유 발생 시 처리 방안 등
도장 및 서명
상가 권리금 중개 수수료
4.1 중개 수수료의 범위
권리금 거래를 공인중개사를 통해 진행하는 경우 권리금에 대한 별도의 중개 수수료가 부과됩니다 법적 기준 권리금 중개 수수료는 별도로 정해진 법적 기준이 없습니다 일반적인 관행 거래 금액의 5~10%를 수수료로 책정합니다
4.2 중개 수수료의 지불자
일반적으로 권리금을 받는 양도인과 권리금을 지급하는 양수인이 각각 부담 비율을 협의하여 분담합니다 계약 전 공인중개사와 수수료 조건을 명확히 협의하고 계약서에 이를 기재하는 것이 중요합니다
상가 권리금 관련 세금
권리금 거래는 세법상 소득 발생 행위로 간주되며 세금이 부과됩니다
5.1 기존 임차인(양도인)의 세금
권리금 소득은 기타소득으로 분류됩니다 기타소득의 경우 8.8%의 원천징수가 적용되며 이는 지방소득세(0.8%)를 포함한 비율입니다 예시: 권리금이 5천만 원일 경우, 5천만 원 × 8.8% = 440만 원이 세금으로 원천징수됩니다
5.2 신규 임차인(양수인)의 세금
신규 임차인은 권리금을 지급할 때 원천징수 의무를 이행해야 하며 원천징수액을 제외한 금액을 양도인에게 지급합니다 예시: 권리금 5천만 원일 경우, 5천만 원 - 440만 원 = 4560만 원을 지급합니다
상가 권리금 계약 시 특약사항
계약서에는 특약사항을 명시하여 거래의 안정성을 보장해야 합니다
예시 특약사항:
1.임대인이 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않을 경우 양도인은 권리금을 전액 반환한다
2.양도인의 귀책사유로 인해 신규 임차인이 영업을 할 수 없는 경우 양도인은 권리금을 반환해야 한다
3.영업 중지 명령 위반 건축물 문제 등으로 신규 임차인의 영업이 불가능할 경우 계약은 무효화되며 권리금은 반환된다
상가임대차보호법과 권리금
상가임대차보호법은 권리금을 보호하기 위한 조항을 포함하고 있습니다 기존 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 수 있습니다
임대인은 아래 행위를 해서는 안 됩니다
권리금 수취 금지
신규 임차인과 계약 방해
부당한 보증금 및 월세 요구
상가 권리금 거래는 상가 임차인의 재산권을 보호하고 신규 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위한 중요한 계약입니다 계약서 작성 시 명확하고 구체적인 조건을 기재해야 하며 세금 및 중개 수수료를 고려하여 적절히 협의해야 합니다 꼼꼼한 준비와 전문가의 도움을 통해 안정적인 거래를 진행하시길 바랍니다
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