상가권리금은 상가건물에서 영업을 하고 있는 임차인의 영업 노하우 거래처 고객 명단 영업시설 등 유형 및 무형의 자산적 가치를 금전으로 환산하여 기존 임차인으로부터 새로운 임차인이 인수하거나 또는 임대인이 요구하는 금액을 말합니다
이는 상가 임대차 과정에서 매우 중요한 요소로 작용하며 임대차 보호법 및 계약서 작성 시 주의가 필요합니다
상가권리금의 종류
상가권리금은 크게 다음과 같이 세 가지로 구분됩니다
1.바닥 권리금
의미: 상가가 위치한 입지의 유리함에 따라 발생하는 권리금
특징: 유동인구가 많거나 역세권 상권 중심지에 위치한 상가일수록 요구되는 금액이 높습니다 바닥 권리금은 지역 권리금 자리 권리금 또는 자릿세로 불리며 주로 임대인이 요구하는 경우가 많습니다
환불 가능성: 바닥 권리금을 임차 보증금에 포함할 경우 계약 종료 시 환불받을 가능성이 있지만 별도로 지급할 경우 환불이 불가능한 경우가 많습니다
2.시설 권리금
의미: 기존 임차인이 상가 내 영업시설 인테리어 등에 투자한 비용을 새로운 임차인이 인수할 때 발생하는 금액
특징: 같은 업종으로 영업을 이어가는 경우 시설 권리금이 인정되며 업종이 변경될 경우 기존 시설의 가치는 인정받기 어렵습니다
주의사항: 업종 변경으로 시설 권리금을 받을 수 없는 경우 기존 임차인은 원상 복구 후 계약을 종료해야 할 의무가 있습니다
3.영업 권리금
의미: 상가에서 운영된 사업의 영업 실적 거래처 고객 명단 영업 노하우 등의 무형적 가치를 평가하여 발생하는 금액
특징: 주로 신규 임차인이 기존 사업의 영업 기반을 그대로 인계받아 운영할 때 발생합니다 영업 실적이 좋을수록 권리금의 금액이 높아질 수 있습니다
상가임대차보호법에서의 권리금 정의
상가임대차보호법 제10조 3항에서는 권리금을 다음과 같이 정의하고 있습니다
권리금: 임대차 상가에서 영업을 하려는 자가 기존 임차인의 유형적 무형적 자산(시설 비품 거래처 노하우 등)을 이용하는 대가로 지급하는 금액
계약 주체: 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하며 임대인은 이에 대한 간섭 권한이 없습니다 다만 임대인이 새로운 임차인의 입점을 부당하게 방해할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다
상가권리금 계약서 작성 요령
상가권리금 계약서는 기존 임차인과 신규 임차인 간의 계약을 명확히 하여 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 역할을 합니다 권리금 계약서에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다
1.기본 정보
계약 목적물의 소재지
상가의 상호명
임대면적 및 전용면적
기존 임차인의 업종 및 허가(등록번호)
2.금전적 조건
임대차 계약 보증금, 월세(차임), 관리비
권리금 금액 및 지급 시기
3.유형적 자산 목록
영업시설 및 비품의 세부 항목
4.무형적 자산 목록
거래처 정보, 고객 명단
영업상의 노하우
기타 영업에 도움이 되는 사항
5.특약사항
기존 임차인이 일정 기간 동안 동일 상권에서 동일 업종으로 영업하지 않는다는 조항
신규 임차인이 영업허가를 받지 못할 경우 권리금 반환 조건
상가권리금 계약서 양식 및 표준안
국토교통부에서 권장하는 표준 권리금 계약서 양식을 참고하면 임차인의 권리를 보호하고 분쟁을 줄이는 데 유용합니다 그러나 이는 의무 사항은 아니며 양 당사자가 합의하여 계약서를 작성할 수 있습니다
권리금 계약서 양식의 주요 항목
계약 당사자 정보
권리금 금액 지급 조건
시설 및 비품 거래처 명세
특약사항
분쟁 발생 시 해결 방법 (조정 중재 등)
상가권리금 세금 처리
상가권리금은 소득으로 간주되므로 적법한 세금 신고가 필요합니다
1.기존 임차인
권리금은 기타소득으로 분류되며 전체 금액의 60%가 필요경비로 인정됩니다 나머지 40%에 대해서만 소득세를 납부하면 됩니다
다음 연도 5월에 종합소득세 신고 시 다른 소득과 합산하여 신고해야 합니다
부가세 10%도 포함하여 계산해야 합니다.
2.신규 임차인
지급한 권리금은 비용으로 처리할 수 있습니다
권리금을 지급할 때 원천징수를 해야 하며 예를 들어 1,000만 원의 권리금을 지급할 경우 8.8%를 공제한 912만 원을 지급한 뒤 부가세 10%를 더해 총 1,012만 원을 기존 임차인에게 지급합니다
상가권리금 특약 작성 시 유의사항
특약은 계약 당사자의 권리와 의무를 명확히 하며 신규 임차인의 영업권 보호에 중요한 역할을 합니다 다음은 유의사항입니다
1.영업 보장
기존 임차인이 일정 기간 동일 업종으로 영업하지 않는 조항
2.권리금 반환 조건
영업허가 실패 시 권리금 반환 규정
3.시설 유지 조건
기존 시설 및 비품의 인수 후 유지 책임
상가권리금은 임대차 계약에서 중요한 요소로 이를 정확히 이해하고 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것이 중요합니다 권리금 계약 시 국토교통부의 표준 양식을 참고하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다 특히 세금 신고와 특약 작성 시 법적 책임과 권리를 명확히 설정해 불이익을 방지해야 합니다
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