부동산 투자와 주택 시장에서 중요한 개념 중 하나가 바로 입주권과 분양권입니다 이 두 개념은 모두 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미하지만 그 성격과 취득 방식에서 둘의 차이가 있습니다
또한 정부의 부동산 정책 변화에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있어 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다
1. 입주권과 분양권의 개념
1.1 입주권이란?
입주권은 기존의 노후화된 주택이 재개발 또는 재건축으로 인해 철거된 후 기존 주택 소유자가 새로운 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다 이러한 입주권은 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획이 인가된 이후에 확정됩니다
•발생 과정
재개발·재건축 사업이 추진됨에 따라 기존 주택이 철거됨
기존 주택 소유자는 조합원 자격을 갖게 됨
관리처분인가 후 입주권이 확정됨
신축 아파트 완공 후 입주
•특징
기존 주택을 보유한 사람에게 주어지는 권리
조합원 지위로 인해 일정한 의무 및 권리가 부여됨
입주권은 매매가 가능하지만 일정 시점 이후 매도할 경우 현금청산 대상이 될 수 있음
1.2 분양권이란?
분양권은 새로 건설되는 아파트에 대해 청약을 통해 당첨된 사람이 해당 아파트를 소유할 수 있는 권리를 의미합니다 즉 분양권을 가진 사람은 신축 아파트의 분양을 받을 수 있는 자격을 획득한 것입니다
•발생 과정
청약통장을 활용하여 신규 분양 아파트 청약 신청
청약 점수 또는 추첨을 통해 당첨자 선정
계약금 및 중도금 납부 후 소유권 이전
아파트 완공 후 소유권 등기 완료 및 입주
•특징
청약 신청을 통해 당첨된 사람에게 부여되는 권리
일정 기간 동안 전매 제한이 있을 수 있음
준공 후 소유권 이전등기를 해야만 주택으로 인정됨
2. 입주권과 분양권의 주요 차이점
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 재개발·재건축 조합원에게 부여됨 | 청약을 통해 당첨된 사람에게 부여됨 |
| 기존 주택 보유 여부 | 기존 주택 보유자(조합원) | 기존 주택과 무관 |
| 취득 과정 | 기존 주택 철거 후 신축 아파트 입주권 부여 | 청약 당첨 후 계약 진행 |
| 소유권 이전 | 신축 아파트 준공 후 소유권 등기 가능 | 준공 후 소유권 등기 진행 |
| 매매 가능 여부 | 가능하나 일정 시점 이후 매도 시 제한됨 | 일정 기간 전매 제한 가능 |
| 취득세 부과 방식 | 단계별 취득세 부과 | 준공 후 1회 취득세 납부 |
3. 주택 수 포함 여부
과거에는 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되지 않는 경우가 많았지만 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다 이에 따라 다주택자 규제가 강화되었으며 보유세 및 양도세 부담이 증가하게 되었습니다
3.1 주택 수 포함 기준
•포함되는 경우
2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권 및 분양권
1주택자가 입주권 또는 분양권을 추가로 취득하면 2주택자로 간주됨
다주택자 중과세율이 적용됨
•제외되는 경우
2020년 8월 11일 이전에 취득한 분양권 및 입주권
2020년 8월 11일 이전에 계약 체결 후 2020년 8월 12일 이후에 취득한 경우
오피스텔 분양권(단, 주거용 오피스텔의 경우 주택으로 간주될 수 있음)
시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔
3.2 주택 수 포함 시 세금 영향
•양도세 영향
1주택자가 분양권을 추가 취득하면 2주택자로 간주되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없음
단 1주택자가 1년이 지난 후 입주권 분양권을 취득하고 기존 주택을 3년 이내 매도하면 한시적 1주택자로 인정되어 비과세 혜택 가능
•취득세 영향
입주권의 경우 기존 주택 철거 전후에 따라 취득세율이 달라짐
분양권의 경우 준공 후 1회 취득세를 납부하면 됨
4. 입주권과 분양권 투자 시 고려할 사항
4.1 입주권 투자 시 유의점
•조합원 지위를 갖게 되어 재개발 재건축 절차에 따른 리스크가 있음
•관리처분계획 이후 매수하면 현금청산 대상이 될 수 있음
•기존 주택이 철거되기 전에 매수하면 취득세율이 다르게 적용됨
4.2 분양권 투자 시 유의점
•분양권 전매 제한 기간을 확인해야 함
•분양권을 취득하면 주택 수에 포함되므로 다주택자 규제 대상이 될 수 있음
•신축 아파트의 입지와 시세 변동성을 고려해야 함
입주권과 분양권은 신축 아파트에 거주할 수 있는 권리를 의미하지만 발생 과정과 취득 방식에서 차이가 있습니다 또한 최근 부동산 정책 변화로 인해 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함되며 이에 따른 세금 부담이 커질 수 있습니다 따라서 입주권과 분양권을 투자하거나 취득하려는 경우 주택 수 포함 여부 및 세금 문제를 면밀히 검토해야 하며 자신의 주택 보유 계획에 맞춰 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다
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