오늘은 위반건축물 또는 불법건축물을 전세나 월세로 임대차한 후 주택임대차보호법의 적용 여부에 대해 알아보겠습니다 이를 위해 위반건축물과 불법건축물의 정의 및 차이를 명확히 하고 해당 건축물에 대한 임대차 계약 시 주의사항과 법적 문제도 살펴보겠습니다
위반건축물의 정의
위반건축물은 건축법 또는 관련 규정을 위반하여 건축된 건축물을 의미합니다 위반의 유형은 다양하며, 다음과 같은 경우가 대표적입니다
1.건축법상 허용된 면적을 초과하여 건축한 경우
2.건축 허가 또는 신고 없이 무단으로 신축 증축 개축 대수선 등을 진행한 경우
3.용도 변경이 허가되지 않은 건축물의 용도를 임의로 변경한 경우
위반건축물의 유형
1.베란다 확장: 베란다를 늘리고 지붕이나 벽체를 추가하는 행위
2.옥탑방 설치: 건물 옥상에 옥탑방을 신축
3.필로티 주차장 개조: 필로티 구조를 폐쇄하고 주거 또는 상업 용도로 개조
4.발코니 확장: 발코니를 확장하여 실내 공간으로 활용
5.허가 초과 건축: 허가된 범위를 초과하여 증축
이와 같은 위반 행위는 건축물대장에 등재될 가능성이 높습니다 이를 통해 건축물의 위반 여부를 확인할 수 있습니다
불법건축물의 정의
불법건축물은 형식적 또는 실질적 불법성을 가진 건축물을 지칭합니다
1.형식적 불법건축물: 건축 허가 또는 신고 없이 건축 중인 경우
공사 중지 명령을 받을 수 있음.
2.실질적 불법건축물: 허가 없이 완공된 건축물
철거 명령을 받을 수 있음.
위반건축물과 불법건축물의 차이
| 구분 | 위반건축물 | 불법건축물 |
|---|---|---|
| 허가 여부 | 일부 위반 | 허가 자체가 없음 |
| 적발 시 조치 | 이행강제금 부과, 시정명령 | 공사 중지 또는 철거 명령 |
| 임대차보호법 적용 여부 | 조건 충족 시 적용 가능 | 조건 충족 시 적용 가능 |
위반건축물 및 불법건축물의 임대차 문제
1. 위반건축물 월세
위반건축물에 월세로 거주할 경우 다음 사항을 염두에 두어야 합니다
이행강제금: 위반건축물이 적발될 경우 집주인(임대인)에게 이행강제금이 부과됩니다 이는 임차인에게 직접적인 경제적 부담으로 이어지지 않지만 간접적으로 계약 유지에 영향을 미칠 수 있습니다
안전 문제: 위반된 부분이 구조적 안전에 영향을 미칠 수 있으므로 계약 전 반드시 확인이 필요합니다
2. 위반건축물 전세
전세 계약 시 위반건축물 여부를 확인해야 합니다 이를 위해 건축물대장을 발급받아 확인할 수 있습니다 주요 고려사항은 다음과 같습니다
공동주택
집합건축물대장의 표제부에 위반건축물로 등재된 세대는 전세 대출 및 전세보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다
위반건축물이 등재된 세대를 제외하고 계약하는 것이 안전합니다
단독주택:
세대분리가 제대로 이루어지지 않았다면 전세 대출이 제한됩니다
전세 대출 및 반환 보증
위반건축물은 전세 대출 및 반환 보증보험 가입이 어려울 수 있으므로, 계약 전 반드시 해당 내용을 확인해야 합니다.
3. 불법건축물 월세
불법건축물은 주택임대차보호법의 적용 대상이지만 다음 사항을 주의해야 합니다
보증금 규모: 보증금이 크지 않을 경우 문제가 적지만 큰 금액의 보증금은 위험할 수 있습니다
적법성: 불법건축물의 철거 명령이 내려질 경우 임차인의 거주 안정성이 위협받을 수 있습니다
주택임대차보호법 적용 여부
위반건축물과 불법건축물 모두 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있습니다 임대차보호법의 대항력을 얻기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다
1.점유: 임차인이 실제로 해당 주택에 거주
2.전입신고: 주민등록을 해당 주소로 이전
주의사항
이행강제금: 위반건축물은 시정 명령을 따르지 않을 경우 반복적으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다 이는 임대인의 책임이지만 장기적으로 임차인에게도 영향을 미칠 수 있습니다
건축물대장 확인: 정부24 웹사이트에서 무료로 건축물대장을 발급받아 위반 여부를 확인할 수 있습니다
계약 전 점검: 위반건축물 여부 안전성 대출 가능성 등을 철저히 점검해야 합니다
위반건축물이나 불법건축물을 임대차로 계약하는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있지만 임차인으로서의 안전과 권리를 보장받기 위해 사전에 건축물의 상태와 관련된 정보를 철저히 확인해야 합니다 특히 전세 계약 시 대출 및 보증보험 문제를 고려해 신중히 판단하는 것이 중요합니다
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